民間の住宅ローン

民間の住宅ローンについては、取り扱う金融機関によって内容が異なります。

■銀行ローン
物件についての条件は特にありませんが、一般に勤続3年以上で、年収200万円以上など借りられる人の条件が決められています。

融資限度額は5千万円～1億円以下が多いです。
ひとつの銀行の中でも様々な住宅ローンがあり、金利は固定金利型、変動金利型、固定金利選択型(5年など固定金利期間終了後、変動金利になるが再度固定期間の選択が可能)などの種類があります。
また、期間限定の金利優遇やインターネットからの利用による優遇など、様々なお得なサービスもありますし、フラット35など他の商品と比べたり、併用したりして、しっかりと内容を把握して自分にあった支払い方法を考えましょう。

■生命保険会社の住宅ローン
生命保険会社でも住宅ローンを扱っていて、たとえば日本生命の住宅ローンは、変動金利が3.075％、固定金利選択型金利で2年が3.25％、15年は4.38％(平成20年2月5日現在)となっていて、最長返済期間は35年です。
ニッセイの保険口座を開設して、所定の条件を満たすと金利の優遇があります。

■貸金業者(ノンバンク)
貸金業者といっても消費者金融以外にも、様々な業者があります。
例えば、旭化成モーゲージのロングライフ住宅ローンは、ヘーベルハウス専用の長期固定金利住宅ローンです。
日本モーゲージサービス株式会社はモーゲージローンや変動金利ローンを取り扱っています。

このように住宅を購入した不動産業者と提携しているローンなど多くの選択肢がありますので、上手に利用したいものです。

財形住宅融資

財形住宅融資とは財形貯蓄を1年以上続けていて、住宅の建設や購入、リフォームなどの資金を対象として受けることができる融資のことです。

このとき住宅財形貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、年金財形貯蓄全ての貯蓄残高合計が50万円以上なければならず、融資限度額は、購入価格の8割か、貯蓄残高の10倍・4000万円のうちいずれか一番少ない額と決められています。

物件に対する条件は、
■新築の場合
・マンションは専有面積40m2以上280m2以下。
・一戸建ては床面積70m2以上280m2以下。
■中古物件の場合
・一戸当たりの床面積(専有面積)40m2以上280m2以下。
・敷地面積が100m2以上の住宅（一戸建て等の場合。マンションは１棟全体の敷地面積が100m2以上）

金利は平成20年1月1日現在で、年2.20％の、5年固定金利型で、5年ごとの金利の見直しがされます。
返済は10年以上(リフォームの場合は1年以上)1年単位。
新築の場合、耐火物件は最長35年、木造は25年です。

金利上昇の局面である場合、5年後に金利が大幅に上がることも考えられますが、フラット35よりも金利が低いことが魅力です。
また、フラット35と組み合わせて利用することができることと、申し込み時点の金利が適用されるという利点もあります。

この財形住宅融資は、住宅財形貯蓄と年金財形貯蓄を合わせて元本550万円までなら非課税で貯蓄できますので、ローンを組まない場合でもお得な金融商品です。
住宅財形貯蓄で住宅を購入するための頭金作りに利用すると、非課税余分に貯蓄できることになります。

建ぺい率と容積率

不動産のチラシなどを見ると、「建ぺい率」や「容積率」という言葉を目にすることと思います。
建ぺい率や容積率は、どちらも敷地に対する建物の大きさを規制する数値です。

建ぺい率は、敷地内の建物の建築面積を制限するもので、都市計画法で用途地域ごとに決められていて、その割合を超えた建物は建てられないことになっています。

一般に郊外の住宅地は建ぺい率が低く、敷地内に空き地ができるようになっています。
敷地内に対する1階の床面積の割合と考えるとわかりやすいかと思います。

一方、容積率とは、土地の立体活用を制限するもので、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
こちらも都市計画法で決められていて、その割合を超えた建物を建てられません。
また、地下室は住宅の床面積の1/3まで、車庫や駐輪場の床面積は建物全体の面積の1/5までは容積率の計算には入れません。

また、「用途地域」とは都市計画法で定められた12種類の地域です。
「第一種低層住居専用地域」とは、低層住宅専用地域で店舗などは建てられないことになっています。
「第二種低層住居専用地域」は、低層住宅専用地域で小規模の店舗は建てられる地域です。
このように、異なる用途地域によって建ぺい率や容積率が定められています。

建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに建築が可能であり、容積率が高いほど、広くて高いビルなどが建てられるのことになります。
ですから、第一種・第二種住宅地域など住宅地では、建ぺい率・容積率ともに低く、工業地域や商業地域では高くなります。

住宅の購入の際には、建ぺい率や容積率に違反していない物件でないとローン審査がおりないことがありますので、充分確認しましょう。

エコキュートとエコウィル

「エコキュート」や「エコウィル」という高効率機器は、省エネルギー・省コストで地球環境に優しい機器類として注目されていますので、テレビや新聞、雑誌などで目にしたり、聞いたりしていると思います。

それでは、エコキュートやエコウィルとは、どのような仕組みになっているのでしょうか。

エコキュートは内蔵されたヒートポンプが空気中の熱を集め、冷媒である二酸化炭素を温めます。
熱を持った冷媒がコンプレッサーで圧縮されるとさらに高温となります。
そしてこの高温になった熱が水を温めるというわけです。

ちなみに冷媒の二酸化炭素は工場などで排出されるガスの再利用で、しかも冷媒は空気中には排出されないので、環境にやさしいしくみになっています。
このエコキュートでは消費する電力の3倍の熱エネルギーを得ることができますので、省エネ対策に優れています。

エコウィルはガス発電・給湯暖冷房システムのことです。
都市ガスやLPガスを使って発電した際に出る廃熱を、給湯や床暖房などに有効利用します。
排気ガスの熱を捨てずに温めるのに利用しているというわけです。
エコウィルは最も省エネになる時間帯に自動的に発電を行う機能もありますので、必要な時に必要なエネルギーを作り出すことができます。
これを、太陽光発電と組み合わせると、さらに省エネ対策になりますね。

住宅の購入やリフォームの際、エコキュートやエコウィルの導入を考える人も多いと思いますが、設置費用の問題もありますので、よく考えて快適な住宅にしたいものですね。

住宅購入にかかる費用

住宅の購入にかかる費用についてですが、入居前には頭金や不動産業者に払う諸経費などが必要です。

頭金は購入物件の2割が目安と言われていますので、たとえば3千万円の物件なら600万円が目安となります。
頭金なしで購入できる物件もありますが、その場合、月々の支払いが大きくなるか、あるいはローン支払い期間が長くなりますので、できるだけ頭金を用意して後の支払いが楽になるように減らすようにしましょう。

諸経費としては以下のものがあります。
・住宅ローン借り入れのための融資手数料・印紙税・担保の火災保険料など。
・土地や建物の登記費用、その手続きのための司法書士報酬料。
・仲介手数料
　売主の不動産屋等からの直接購入の場合はかかりません。
・修繕積立基金、不動産所得税など。
物件によって必要な経費が異なります。
諸経費は、一戸建て(新築・中古)は6～10％、新築マンションは物件価格の2.5～5％、中古マンションは5～8％くらいが目安です。

この他に引越し業者への費用や新居のためのカーテンや家具等の購入にもお金がかかります。
入居前にかかる費用を除いて、教育費などいざという支出のため、少なくとも100万円以上は手元に残して置けるように費用計画を立てましょう。

入居後は、住宅ローンの支払いが始まります。
月々払い、ボーナス併用払いがありますが、ボーナスが必ず出るとは限らないご時勢ですので、できればボーナス払いなしの月々払いを選び、毎月支払える金額で、定年前に支払いが終了するようなローン計画が一番のポイントです。
この他、毎年固定資産税がかかります。
マンションならば管理費や修繕積立金、駐車場料金が必要ですし、一戸建てならば修理に備えて資金を確保しておかなければなりません。

検討を重ね、無理なローンを組んで将来支払えなくなるような高額な住宅を購入しないように心がけましょう。

住宅購入時の注意点

住宅を購入の際は、立地条件、購入できる金額、月々支払えるローンの金額、新築にするか中古物件か、など考えねばならないことがたくさんあります。
では、住宅購入にはどのようなことに注意したら良いでしょうか。

■立地条件
子どもがいる人は、通う幼稚園や学校がどのくらい離れているかをまず調べましょう。
住宅の近くに学校があるからと安心していると、学校区が違っていて遠くの学校に通わなければならない場合もあります。
また、スーパーや病院のほか、バス停などの交通機関も把握しておきましょう。

■購入金額や月々支払う額
購入にあたっては、住宅ローンを組む人が多いと思います。
頭金や購入にあたっての諸経費、月々のローン額、支払い期間などを決めて支払える額の中から物件を選択しましょう。

■一戸建てかマンションか
メンテナンスの大変さ、特に雪国では除雪の問題を考えてマンションを選ぶ場合もありますが、マンションの管理状況、固定資産税や管理費等修繕積立金、駐車場の問題などもしっかり把握しましょう。
子どもがいる家庭では、階下に気を使わずに済む一戸建てやマンションの1階が頭に浮かぶかもしれません。

■新築か中古か
新築の場合は、シックハウスの問題があります。
家族にアレルギーがある場合は特に注意が必要です。
使用している接着剤など建築材の確認が必要です。
中古物件の場合、築年数やリフォームが必要かなどに気をつけて見学しましょう。

■時間と手間を惜しまない
複数の物件を見る、有利な住宅ローンを探す、複数の不動産屋を回るなど住宅購入には時間と手間が必要です。
長年住む一生物の大切な買い物ですから、じっくり検討して賢い買い物をしましょう。

住宅の情報の集め方

住みたいと思う住宅を探すには、色々な方法がありますが、以下に簡単にその手段をご紹介します。

■不動産業者
住まいを探す時だけでなく、住宅ローンの申し込みや売買契約でもお世話になります。
購入したい住宅の条件を提示しておくと、物件の情報をいち早く知らせてもらえますので、住宅の引渡しまで長期間のおつきあいとなります。
大手の不動産屋が良いとは限りませんので、できれば複数の不動産屋に行き、何でも相談できる、この人なら信頼できると思える営業マンに出会うと安心して物件選びができます。

■住宅情報誌
広範囲の物件情報を探せるだけではなく、ローンの計算方法や住宅購入者の声など多くの情報が1冊にまとまっていて便利です。

■インターネット
物件情報を写真で得ることができ、必要な情報を送ってくれるメールマガジンがあったり、住みたい場所で検索することができます。
不動産のオークションを行っているところもあります。
ローン試算が簡単にできるなど時間のない人には便利なツールがたくさんあります。
掲示板やコミュニティなどで情報交換もされていて、わからないことを気軽に質問できる場もありますが、情報量が非常に多いので、不必要な情報に振り回されないように気をつけながら、上手に活用しましょう。

■折込チラシ
現在の居住場所に近い物件を探す場合には、多くの情報を得ることができます。

住宅の購入には、様々な媒体を利用して上手な買い物をしましょう。