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住宅を購入する際に、親からの資金援助があると助かりますが、その時に考えるのが高額の贈与税についてではないかと思います。
贈与税は1年に110万円までなら、税金はかかりませんが、それ以上の部分は金額に応じて税金がかかります。
それに対して、住宅購入など高額な贈与の時に利用すると便利なのが、相続時精算課税制度です。
相続時精算課税制度とは、相続を生前に行う扱いとなり、実際に相続が発生するときに精算することになります。
相続時精算課税制度では、65歳以上の両親から20歳以上の子に対して2500万円までの贈与は非課税となります。
父・母別々にこの制度が利用できるので、父から2500万円・母から2500万円貰っても非課税です。
この額を超えると20%の贈与税がかかります。
ちなみにこの制度を利用する際は、110万円までの非課税枠は使えないので注意が必要です。
この制度を利用して親から資金提供を受けると、そのときに相続税を全く支払わない、あるいは、少額で済みますので、親からの援助が受けられる人は、この制度を利用すると良いでしょう。
相続税の控除は、5000万円+法定相続人の人数×1000万円のため、
よほどの高所得者や土地・建物を多く持っている人に限られるため、実際の相続の時に、相続税を支払わなければならない人は、相続した人の5%と言われています。
この相続時精算課税制度を上手に利用して、賢い住宅の購入をしたいものです。
住宅ローンの返済方法で代表的なのは、多くの金融機関で取り扱っている元利均等返済方式と、元金均等返済方式です。
ここでは、この二つの方式についてみていきたいと思います。
■元利均等返済方式
元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定となる返済方式です。
月々の返済額が一定で決まっていますので、資金計画が立てやすく、元金均等返済方式に比べ当初の返済額が少なくて済むという利点があります。
ただし、返済の初期段階では、返済額に対する利息の割合が高いため、元金均等返済方式に比べて返済総額は割高となるという欠点があります。
■元金均等返済方式
借入金を返済回数で割って、均等割りにします。
そしてこの元金返済額に元金の残高に応じた利息を上乗せした額を払っていく方式です。
元金返済額は一定で、支払う利息の額が段々と少なくなっていきますので、支払いごとに段々と支払い金額が少なくなり、総額も元利均等返済方式より若干少なくなります。
変動金利型ローンを利用の場合、金利は半年ごとに見直されますが、元利均等返済方式で変動金利型を利用している場合には、当初の5年間は返済額の中で元本と利息の割合を調整することになります。
ですから返済額は変わらず、返済額の見直しは5年ごとになります。
ちなみに金利の変動にともなう利息の不足分がある場合、次の5年間で調整が行われますが、金利変動があっても返済額の上限は前の返済額の1.25倍が上限と決められていますので、これを超える部分は次の5年で調整します。
ただし調整しきれない場合は未払い利息が発生します。
住宅のを購入する際には、支払える金額を考えて資金計画を立てて、自分に合った支払い方法を選択するようにしましょう。
住宅の購入後は、ほとんどの人は住宅ローンの支払いが始まります。
以前は住宅ローンといえば住宅金融公庫の融資が一般的に利用されていましたが、2007年3月に廃止されました。
それに代わって4月から住宅金融支援機構となり、利用者への直接融資は原則廃止となりました。
ですから新規の住宅金融支援機構の融資は、災害時の住宅復興資金向けなど、例外的な融資のみとなっています。
そして現在は、「フラット35」と呼ばれる商品が住宅ローンの主流となっています。
このフラット35には、住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローンを買い取り機構が証券化する買取型と、提携金融機関が手がける証券化を住宅金融支援機構が保証する保証型の二つがあります。
ここでは、一般的な買取型のフラット35の説明をしたいと思います。
買取型の融資は民間金融機関が行っています。
金融機関によってそれぞれ金利は異なります。
平成19年10月時点で、金利は固定で、20年以下は2.75~3.4%、返済21年以上は2.95~3.5%です。
このとき申し込み時の金利ではなく、融資開始時点の金利となります。
融資限度額は、費用の9割、8千万円までが限度で、返済は15~35年で、1年刻みになっています。
なお、フラット35を含む借入金(フラット35以外の住宅ローンや財形住宅融資、教育ローン、自動車ローンなど)の合計が、年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下という基準があります。
フラット35に申し込みできる年齢の上限は70歳未満となっていますが、親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上でも融資が受けられます。
住宅の床面積は、一戸建ての場合、70m2以上で、マンションの場合は専有面積30m2以上で、床面積の上限はありません。
こういったローンの融資条件や金利の動向についてはきちんと把握しておきましょう。
住宅の購入にあたっては、買主が宅地建物取引主任者から重要事項説明を受けた後、売買契約となります。
この売買契約書には重要事項説明書の内容以外に目を通しておかなければいけない内容がたくさんあります。
危険負担や瑕疵担保責任、アフターサービスなどについても十分理解しておく必要があります。
危険負担とは、火事などの災害で住宅が壊れた場合の対処についてです。
もし住宅が壊れた場合、修理費用は売主負担、倒壊の場合は契約の白紙解除となっているか確認しましょう。
民法上、売買契約が成立した場合、この危険負担の特約がないと、不可抗力で建物がなくなっても、購入の代金を支払わなければいけないことになります。
ですからそんなことがないよう、契約書には目を通さなければいけません。
瑕疵とは、欠陥のことで、民法上、瑕疵を知った日から1年以内に損害を請求することができます。
この場合、通常の注意では発見できない雨漏りや、床が傾いたなどの構造上の欠陥のことをさします。
瑕疵担保責任では、新築の住宅の場合、構造上の見えない主要構造部分の瑕疵の場合は10年間、建築主もしくは売主が瑕疵の補修などを義務付けられています。
ただし中古物件では、この瑕疵担保責任が特約で免除されている場合が多いので、納得がいく契約を交わすようにしてください。
アフターサービスでは、入居後、不具合が出たときに役立ちます。
定期点検がある住宅もありますが、一般的にアフターサービスは売買契約後、契約で定めた一定期間、一定の場所の補修を売主の責任で行う内容が一般的です。
売買契約書と重要事項説明書はともに重要な書類ですので、きちんと目を通したあと保管しておきましょう。
住宅を購入することが決定したら、いよいよ契約となりますが、その前に、買主に向けて重要事項説明書を元に、重要事項を宅地建物取引主任者から説明を受けます。
そして説明が終わるとその同じ日に売買契約が行われるのが一般的です。
重要事項説明とは、契約内容の中でも特に重要な物件内容、契約内容、承認事項などです。
細かい説明があると思いますので、わからないことや疑問点があったら、きちんと質問するようにしましょう。
この重要事項の中に手付金や契約の解除の件、契約不履行、ローン特約についての説明があります。
手付金は物件価格の1割~2割が一般的で、契約して契約の履行(物件の引渡し)までに、買主は手付金の放棄、あるいは売主は手付金の2倍を買主に渡せば契約を解除できます。
このとき契約解除がなければ、手付金は売買代金の一部になります。
相手方が契約不履行の場合(物件を引き渡さない等)、契約を解除でき、相手方は違約金を支払う、とするのが一般的です。
違約金の額についても説明があります。
ローン特約についてですが、借り入れを予定している住宅ローンが借りられない場合、契約を無償解除でき、この場合、売主は受け取ったお金を返還しなければならない場合がほとんどです。
面倒ですが、この重要事項を把握しておかないと、急に転勤になって住宅を購入できなくなった場合や、ローンの審査が通らなかった場合にトラブルが起こる可能性がありますので、注意しましょう。
物件の現地見学では住宅内部の確認と同様、周辺の環境にも注意を払いましょう。
ここでは住宅の周辺の環境を見るポイントについて述べたいと思います。
■立地条件
地図上と実際とでは住宅のある場所の様子が違っていることがよくあります。
急な坂道の上に建っていたり、バス停や駅が説明よりも遠かったり、近くにバスや電車の路線があっても本数が少ない場合もありますので、時刻表の確認も大切です。
子どもがいる家庭では、通学路が人気のない場所かどうか、交通量が多いかどうかなど、自分の目と足でしっかりと確かめる必要があります。
また、昼と夜の違い、夜道が明るいかどうか、街灯の設置状況、平日と休日の環境の違いも見ておきたい項目です。
雨の日は歩きやすいか確かめてみるのも良いですね。
勿論、スーパーや銀行・郵便局、病院の確認もしておきましょう。
■ご近所の様子
これから先、ご近所として長年つきあっていく方々がどのような人達なのか、町内会の様子なども知っておくのも良いと思います。
■駐車場
マンションの場合、駐車場が建物から遠いかどうか、駐車場からマンション外へ出る時の車の出し入れのしやすさや危険性など確かめておきましょう。
直接交通量の多い道路へ出る作りになっていると、車の出し入れが大変な場合があります。
また、雪国では、冬の駐車場の除雪や整備状況、駐車場の防犯・管理体制、駐車料金なども調べておく必要があります。
■駐輪場
駐車場だけでなく駐輪場も見ておきましょう。
駐輪場が狭い物件もありますので、自転車やバイクが出し入れしやすいか、防犯体制はどうかなども確認しておきます。
住宅の購入は、人生の大きな買い物ですので、一度と言わずに何度も足を運び納得のいく物件を選びたいものですね。
住宅を購入する場合まず第一に、どこに住むか、どんな住まいにするかを考えます。
そのとき通勤や通学にどれくらい時間がかかるのか、交通手段は何か、駅やバス停が近くにあるか、学校や病院、スーパー、銀行といった利便性を考えて物件を選びましょう。
住宅の購入に際して物件価格は重要な決めてとなりますが、価格が安いからと郊外の住宅を購入すると通勤・通学、買い物が大変なばかりか、小さい子どものいる人ならば幼稚園や保育園の有無も気になるところです。
一戸建て・マンション、新築・中古とそれぞれに長所も短所もありますので、自分の条件に合った物件を選びましょう。
間取りは、家族人数に応じて部屋数や大きさはそれぞれ異なります。
部屋数が多いほうがいいのか、それとも少ない部屋数でも広いスペースが欲しいのか、洋間だけでいいのか、和室が必要かという選択も必要です。
最近はオール電化の物件がありますが、それを選ぶかどうかという問題もあります。
また、赤ちゃんがいるから子どもの様子がわかるオープンキッチンの方が良い人もいれば、独立したキッチンが良い人もいるでしょう。
広い家が必要な人や、掃除が大変なのであまり広くない家が良いと思う人、考え方は様々です。
また、間取りや広さだけに気を取られていると、家具を置く場所に困る場合もあります。
駐車スペースの問題もあります。
一戸建てでも1台だけ駐車できればいいのか、2台以上のスペースが欲しいのかを考えましょう。
マンションの駐車場が自走式・機械式の2種類があり、機械式の方が料金が高くなります。
別に来客用の駐車場や駐輪場の有無なども確認しましょう。
住宅の購入には様々な条件を考えなくてはならず大変でしょうが、家族で相談して悔いの残らない物件を是非選びたいものです。
新築マンションなどはできあがる前に販売する場合もありますが、いずれにせよ購入価格や立地条件、部屋の広さなどから、気に入った物件があったら面倒くさがらずにモデルルームと現地には必ず足を運びましょう。
このとき住宅の室内の間取りや風通しなどを細かく点検しましょう。
■日当たり
南向きの物件であっても、南側に高層マンションがあったり、傾斜地や樹木のために日が入らない場合もありますのできちんと確認しましょう。
またマンションの場合には窓のない部屋があったりしますので、どの日中どの程度暗くなるのかも見ておきましょう。
■風通し
風通しが悪いと湿気やカビに悩まされることになります。
窓の数や位置、大きさ、できれば押入れの中の状態も把握しておきましょう。
欲を言えば、防犯対策がどの程度なされているかも見ておきましょう。
■間取り
間取り図を確認していても、イメージと違っていたり、実際に見たり動いたりすると使い勝手が不便だったりすることがあります。
備え付けの器具にはどのようなものがあるのか、キッチンや洗面台の高さは使いやすいか、収納スペースは十分に保たれているかなどもチェックしておきましょう。
マンションの場合は、歩く音が階下にどの程度響くのかといった問題のほかに、トランクルームや駐輪場や駐車場の完備、管理体制なども確認しておきましょう。
なお、中古物件についてはリフォームを施さないと住めないような物件もあります。
また、扉やふすまの戸がきちんと閉まらないなどの不具合や取っ手がはずれている、床を歩く時、きしまないかなどもチェックしましょう。
ベランダやバルコニーもきちんと確認して、防水が施されているかを確認することも重要です。
いざ住宅を購入するとなると、たくさんの確認事項がありますので面倒に思うことが数多くありますが、一生住む大切な財産の購入ですので、納得がいくまで何度でも見て尋ねて、賢く住宅を選択しましょう。
民間の住宅ローンについては、取り扱う金融機関によって内容が異なります。
■銀行ローン
物件についての条件は特にありませんが、一般に勤続3年以上で、年収200万円以上など借りられる人の条件が決められています。
融資限度額は5千万円~1億円以下が多いです。
ひとつの銀行の中でも様々な住宅ローンがあり、金利は固定金利型、変動金利型、固定金利選択型(5年など固定金利期間終了後、変動金利になるが再度固定期間の選択が可能)などの種類があります。
また、期間限定の金利優遇やインターネットからの利用による優遇など、様々なお得なサービスもありますし、フラット35など他の商品と比べたり、併用したりして、しっかりと内容を把握して自分にあった支払い方法を考えましょう。
■生命保険会社の住宅ローン
生命保険会社でも住宅ローンを扱っていて、たとえば日本生命の住宅ローンは、変動金利が3.075%、固定金利選択型金利で2年が3.25%、15年は4.38%(平成20年2月5日現在)となっていて、最長返済期間は35年です。
ニッセイの保険口座を開設して、所定の条件を満たすと金利の優遇があります。
■貸金業者(ノンバンク)
貸金業者といっても消費者金融以外にも、様々な業者があります。
例えば、旭化成モーゲージのロングライフ住宅ローンは、ヘーベルハウス専用の長期固定金利住宅ローンです。
日本モーゲージサービス株式会社はモーゲージローンや変動金利ローンを取り扱っています。
このように住宅を購入した不動産業者と提携しているローンなど多くの選択肢がありますので、上手に利用したいものです。
財形住宅融資とは財形貯蓄を1年以上続けていて、住宅の建設や購入、リフォームなどの資金を対象として受けることができる融資のことです。
このとき住宅財形貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、年金財形貯蓄全ての貯蓄残高合計が50万円以上なければならず、融資限度額は、購入価格の8割か、貯蓄残高の10倍・4000万円のうちいずれか一番少ない額と決められています。
物件に対する条件は、
■新築の場合
・マンションは専有面積40m2以上280m2以下。
・一戸建ては床面積70m2以上280m2以下。
■中古物件の場合
・一戸当たりの床面積(専有面積)40m2以上280m2以下。
・敷地面積が100m2以上の住宅(一戸建て等の場合。マンションは1棟全体の敷地面積が100m2以上)
金利は平成20年1月1日現在で、年2.20%の、5年固定金利型で、5年ごとの金利の見直しがされます。
返済は10年以上(リフォームの場合は1年以上)1年単位。
新築の場合、耐火物件は最長35年、木造は25年です。
金利上昇の局面である場合、5年後に金利が大幅に上がることも考えられますが、フラット35よりも金利が低いことが魅力です。
また、フラット35と組み合わせて利用することができることと、申し込み時点の金利が適用されるという利点もあります。
この財形住宅融資は、住宅財形貯蓄と年金財形貯蓄を合わせて元本550万円までなら非課税で貯蓄できますので、ローンを組まない場合でもお得な金融商品です。
住宅財形貯蓄で住宅を購入するための頭金作りに利用すると、非課税余分に貯蓄できることになります。
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