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マイホーム、住宅ローン、住宅のリフォームについて
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不動産のチラシなどを見ると、「建ぺい率」や「容積率」という言葉を目にすることと思います。
建ぺい率や容積率は、どちらも敷地に対する建物の大きさを規制する数値です。

建ぺい率は、敷地内の建物の建築面積を制限するもので、都市計画法で用途地域ごとに決められていて、その割合を超えた建物は建てられないことになっています。

一般に郊外の住宅地は建ぺい率が低く、敷地内に空き地ができるようになっています。
敷地内に対する1階の床面積の割合と考えるとわかりやすいかと思います。

一方、容積率とは、土地の立体活用を制限するもので、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
こちらも都市計画法で決められていて、その割合を超えた建物を建てられません。
また、地下室は住宅の床面積の1/3まで、車庫や駐輪場の床面積は建物全体の面積の1/5までは容積率の計算には入れません。

また、「用途地域」とは都市計画法で定められた12種類の地域です。
「第一種低層住居専用地域」とは、低層住宅専用地域で店舗などは建てられないことになっています。
「第二種低層住居専用地域」は、低層住宅専用地域で小規模の店舗は建てられる地域です。
このように、異なる用途地域によって建ぺい率や容積率が定められています。

建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに建築が可能であり、容積率が高いほど、広くて高いビルなどが建てられるのことになります。
ですから、第一種・第二種住宅地域など住宅地では、建ぺい率・容積率ともに低く、工業地域や商業地域では高くなります。

住宅の購入の際には、建ぺい率や容積率に違反していない物件でないとローン審査がおりないことがありますので、充分確認しましょう。

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「エコキュート」や「エコウィル」という高効率機器は、省エネルギー・省コストで地球環境に優しい機器類として注目されていますので、テレビや新聞、雑誌などで目にしたり、聞いたりしていると思います。

それでは、エコキュートやエコウィルとは、どのような仕組みになっているのでしょうか。

エコキュートは内蔵されたヒートポンプが空気中の熱を集め、冷媒である二酸化炭素を温めます。
熱を持った冷媒がコンプレッサーで圧縮されるとさらに高温となります。
そしてこの高温になった熱が水を温めるというわけです。

ちなみに冷媒の二酸化炭素は工場などで排出されるガスの再利用で、しかも冷媒は空気中には排出されないので、環境にやさしいしくみになっています。
このエコキュートでは消費する電力の3倍の熱エネルギーを得ることができますので、省エネ対策に優れています。

エコウィルはガス発電・給湯暖冷房システムのことです。
都市ガスやLPガスを使って発電した際に出る廃熱を、給湯や床暖房などに有効利用します。
排気ガスの熱を捨てずに温めるのに利用しているというわけです。
エコウィルは最も省エネになる時間帯に自動的に発電を行う機能もありますので、必要な時に必要なエネルギーを作り出すことができます。
これを、太陽光発電と組み合わせると、さらに省エネ対策になりますね。

住宅の購入やリフォームの際、エコキュートやエコウィルの導入を考える人も多いと思いますが、設置費用の問題もありますので、よく考えて快適な住宅にしたいものですね。

住宅の購入にかかる費用についてですが、入居前には頭金や不動産業者に払う諸経費などが必要です。

頭金は購入物件の2割が目安と言われていますので、たとえば3千万円の物件なら600万円が目安となります。
頭金なしで購入できる物件もありますが、その場合、月々の支払いが大きくなるか、あるいはローン支払い期間が長くなりますので、できるだけ頭金を用意して後の支払いが楽になるように減らすようにしましょう。

諸経費としては以下のものがあります。
・住宅ローン借り入れのための融資手数料・印紙税・担保の火災保険料など。
・土地や建物の登記費用、その手続きのための司法書士報酬料。
・仲介手数料
 売主の不動産屋等からの直接購入の場合はかかりません。
・修繕積立基金、不動産所得税など。
物件によって必要な経費が異なります。
諸経費は、一戸建て(新築・中古)は6~10%、新築マンションは物件価格の2.5~5%、中古マンションは5~8%くらいが目安です。

この他に引越し業者への費用や新居のためのカーテンや家具等の購入にもお金がかかります。
入居前にかかる費用を除いて、教育費などいざという支出のため、少なくとも100万円以上は手元に残して置けるように費用計画を立てましょう。

入居後は、住宅ローンの支払いが始まります。
月々払い、ボーナス併用払いがありますが、ボーナスが必ず出るとは限らないご時勢ですので、できればボーナス払いなしの月々払いを選び、毎月支払える金額で、定年前に支払いが終了するようなローン計画が一番のポイントです。
この他、毎年固定資産税がかかります。
マンションならば管理費や修繕積立金、駐車場料金が必要ですし、一戸建てならば修理に備えて資金を確保しておかなければなりません。

検討を重ね、無理なローンを組んで将来支払えなくなるような高額な住宅を購入しないように心がけましょう。

住宅を購入の際は、立地条件、購入できる金額、月々支払えるローンの金額、新築にするか中古物件か、など考えねばならないことがたくさんあります。
では、住宅購入にはどのようなことに注意したら良いでしょうか。

■立地条件
子どもがいる人は、通う幼稚園や学校がどのくらい離れているかをまず調べましょう。
住宅の近くに学校があるからと安心していると、学校区が違っていて遠くの学校に通わなければならない場合もあります。
また、スーパーや病院のほか、バス停などの交通機関も把握しておきましょう。

■購入金額や月々支払う額
購入にあたっては、住宅ローンを組む人が多いと思います。
頭金や購入にあたっての諸経費、月々のローン額、支払い期間などを決めて支払える額の中から物件を選択しましょう。

■一戸建てかマンションか
メンテナンスの大変さ、特に雪国では除雪の問題を考えてマンションを選ぶ場合もありますが、マンションの管理状況、固定資産税や管理費等修繕積立金、駐車場の問題などもしっかり把握しましょう。
子どもがいる家庭では、階下に気を使わずに済む一戸建てやマンションの1階が頭に浮かぶかもしれません。

■新築か中古か
新築の場合は、シックハウスの問題があります。
家族にアレルギーがある場合は特に注意が必要です。
使用している接着剤など建築材の確認が必要です。
中古物件の場合、築年数やリフォームが必要かなどに気をつけて見学しましょう。

■時間と手間を惜しまない
複数の物件を見る、有利な住宅ローンを探す、複数の不動産屋を回るなど住宅購入には時間と手間が必要です。
長年住む一生物の大切な買い物ですから、じっくり検討して賢い買い物をしましょう。

住みたいと思う住宅を探すには、色々な方法がありますが、以下に簡単にその手段をご紹介します。

■不動産業者
住まいを探す時だけでなく、住宅ローンの申し込みや売買契約でもお世話になります。
購入したい住宅の条件を提示しておくと、物件の情報をいち早く知らせてもらえますので、住宅の引渡しまで長期間のおつきあいとなります。
大手の不動産屋が良いとは限りませんので、できれば複数の不動産屋に行き、何でも相談できる、この人なら信頼できると思える営業マンに出会うと安心して物件選びができます。

■住宅情報誌
広範囲の物件情報を探せるだけではなく、ローンの計算方法や住宅購入者の声など多くの情報が1冊にまとまっていて便利です。

■インターネット
物件情報を写真で得ることができ、必要な情報を送ってくれるメールマガジンがあったり、住みたい場所で検索することができます。
不動産のオークションを行っているところもあります。
ローン試算が簡単にできるなど時間のない人には便利なツールがたくさんあります。
掲示板やコミュニティなどで情報交換もされていて、わからないことを気軽に質問できる場もありますが、情報量が非常に多いので、不必要な情報に振り回されないように気をつけながら、上手に活用しましょう。

■折込チラシ
現在の居住場所に近い物件を探す場合には、多くの情報を得ることができます。

住宅の購入には、様々な媒体を利用して上手な買い物をしましょう。

断熱材は伝導による熱の移動を少なく抑えるための建築材料です。
熱は止まっている空気を間に挟むことで移動を抑えられるので、断熱材は、空気を閉じ込める構造によって熱の移動を抑えています。
省エネ住宅の壁や屋根、床などはこの断熱材によって充填されています。

住宅建築で使用される断熱材にはさまざまな種類がありますが、代表的な断熱材とその特性は以下の通りです。

グラスウールはガラス繊維を絡めて作られたもので、耐熱性や耐久性、吸音性に優れている上に安価なため、現在では多くの住宅建築に使用されています。

ポリスチレンは樹脂系の断熱材でビーズ法、押し出し法があります。
樹脂系の中では安価でとても軽く、耐水性に優れています。

ロックウールは不要になった鉱物を繊維状にしたものを絡めて作られているため安価で、耐熱性や耐久性に優れ、高い吸音性があります。

フェノールフォームはフェノールという合成樹脂を使った断熱材です。
独立気泡で形成されているため安定性が高いため、長期間にわたって断熱効果を発揮します。

セルロースファイバーは新聞紙などの古紙をリサイクルして作られているため、環境に優しい断熱材と言えます。
断熱性、防音性、調湿作用に優れているため、ヨーロッパなどで広く普及しています。

インシュレーションボードは木材繊維をからめてつくられたもので「エコ断熱材」の一つです。
これも断熱性に優れ、調湿作用があります。

その他にも麻や絹などの植物繊維や動物繊維でつくられたものなどがあります。

省エネ住宅の断熱材の性能を最大限に発揮するためには、施工方法も深く関わってきますので、住宅に適した断熱方法や施工者を選ぶことが大切です。

住宅の中で、床は住む人の足が常に触れている大切な部分ですが、特に日本人は靴をはかない生活をしているため、足に触れる床は体感温度や健康にも大きな影響を与えます。

床下は地面の冷気や湿気がこもっている所です。
ですから省エネ住宅では壁や天井と同様に、床にも断熱材を隙間無くしっかり敷き詰めることが重要です。
これは防音対策にもなります。

一方、床面の問題にはダニやカビの発生があります。
この原因は、床下の土壌から床材を通じて室内へ入ってくる湿気です。
近年の住宅は気密性に優れているため冷暖房の効果は上がりますが、一方では適切な湿度が保ちにくくなっています。
この床下の湿気を取り除くには、通風を確保し、防湿フィルムを敷き詰めたり、コンクリートを打つなどの防湿対策を行う必要があります。

また、建築する上での対策とは別に、室内の床材や敷物によって省エネ効果を上げる方法もあります。

日本の伝統的な床材である畳は、質感もよく見た目にも落着きがありますが、何よりも吸湿性が高く、湿度を畳自体が調整してくれる優れた床材です。
また、フローリングも畳、茣蓙と同様、強度や耐久性に優れ、自然のぬくもりや肌触りのよい質感を得られます。
一方カーペットやラグなどは熱の損失が少なく、冬に敷くことで床をより温かくする効果があります。

省エネ住宅の省エネ対策のひとつに、屋根やルーフテラスに芝生などの植物を植えて緑化する「屋根緑化」や壁を緑化する「壁面緑化」があります。
ここでは、「屋根緑化」について取り上げていきたいと思います。

近年東京都や他の大都市では、平均気温の上昇、真夏日、熱帯夜の増加といった現象が起きています。
これはヒートアイランド現象といわれるもので、暑さによる睡眠障害、熱中症の増加、エネルギー消費量の増大などさまざまな問題を引き起こしています。

ヒートアイランド現象を引き起こす原因の一つに、会社や住宅が冷暖房を使うことにより、排出される熱が増大したことがあげられますが、この屋上緑化はこの現象に有効な対策として注目されています。

屋上緑化はかつては会社や施設など特定の場所に見られるものでしたが、近年ヒートアイランド現象の深刻な東京都では、省エネ住宅においても屋上緑化を取り入れることを奨励しています。

屋上緑化は、夏は涼しく冬は暖かく室温を保つため、冷暖房効果を高めることができ、省エネにつながります。また植物が紫外線を遮るため屋根に直接紫外線が当たらず、屋根資材への負担が減り、耐久性が向上するメリットがあります。
そして植物が大気中のちりや二酸化炭素を吸収し、きれいな空気を保つことができます。

この環境にも優しい屋上緑化は今後ますます省エネ住宅に取り入れられていくことでしょう。

住宅ではどんなに閉め切っていてもドアや窓、壁や天井、床などの部材間には隙間が生じています。
この隙間の多少を「気密性」といい、気密性の高い住宅ほど隙間が少ない住宅だということになります。

断熱対策をしていても、少しの隙間から熱気や寒気が入り込み室温に影響を及ぼしますが、特に冬は隙間からの冷気は暖房効果を下げるため、エネルギー消費量が増大します。
北海道など寒冷地から機密性の高い住宅が発達していったのはそのためでしょう。

省エネ住宅では断熱性とともにこの気密性が重視されます。
気密性を高めるには断熱、気密性の高い高気密サッシを用いたり、断熱材とともに気密シートを張る方法が効果的です。

しかしながら近年では気密性が高まることによって室内空気の問題が生じています。
隙間の多い昔の家では、少々汚れた空気があっても自然に外へ流出していきましたが、高気密住宅では汚れた空気は室内に留まります。
それは汚れた空気の中の有害物質も一緒に室内に留まることになります。

そこで有害物質や汚れた空気を排除するために換気が必要となります。
換気は汚れた空気を排除して新鮮な空気を確保するだけでなく、室内の燃焼器具に必要な酸素を確保するなどさまざま役割を果たし、特に高気密であるほど有効に効果を発揮します。

ですから気密性の高い省エネ住宅では、住宅を設計する段階でしっかり換気計画をたてることが重要なポイントです。

平成15年に新築住宅における換気設備設置が法律によって義務付けられたこともあって、近年省エネ住宅では室内換気が重要視されています。

室内で過ごしていると、人の呼吸や暖房器具による二酸化炭素、湿気、調理やトイレなどからの臭い等で、必然的に汚れた空気が生じます。
また建材や家具、日用品などから有害物質が発生することもあり、シックハウス症候群という健康上の問題を引き起こしています。

高気密化した省エネ住宅では特に汚れた空気が室内に留まった状態になってしまいますので、十分な換気を行い、新鮮な空気を確保することが必要となってきます。
そのためにも換気扇による計画的な換気を行うことで、空気の汚れを適切に排除する必要があります。

換気には室内の汚れや化学物質、臭い、湿気を排出するほか、暖房器具への酸素の供給など多くの役割があります。
換気の方法には、トイレや浴室など特定の場所の換気を行う「局所換気」と、住宅全体の換気を計画的に行う「全体換気」があり、シックハウス対策としては全体換気が有効です。

全体換気ではリビングや子ども部屋など人が長く過ごす場所から、トイレ、台所など空気の汚れやすい場所へ空気を流し、最後に汚れが発生しやすい場所から外へ排出する流れとなります。
この場合、住宅の立地環境や気密度などを考慮した上で適した方法を選びましょう。

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